Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей — не финальная формальность: именно на осмотре часто выявляется некачественный ремонт от застройщика. Дольщики нередко спешат подписать акт, чтобы быстрее заселиться, но пропущенные дефекты затем превращаются в расходы на ремонт, экспертизу и длительные переговоры. Поэтому квартиру важно принять внимательно, с фиксацией каждого существенного недостатка.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройках: сопровождаем осмотр, помогаем составить дефектный акт, готовим претензии застройщику и защищаем интересы дольщика при споре. Ниже — подробный чек-лист: что проверять, какие инструменты взять, как ссылаться на нормы и почему не стоит подписывать акт “на доверии”.

Инструменты для приемки квартиры в новостройке

На приемке нужно проверить не только отделку, но и геометрию помещений, инженерные системы, окна, двери и соответствие квартиры договору. Чтобы осмотр был предметным, подготовьте базовый набор инструментов:

• блокнот, карандаш или ручка — нужны для заметок, расчетов площади и фиксации замечаний до внесения их в акт;
• камера или смартфон — помогут сфотографировать дефекты, показания счетчиков, маркировку оборудования и спорные участки;
• фонарик — пригодится для осмотра темных углов, ниш, сантехнических коробов и мест под подоконниками;
• строительный уровень — позволит проверить отклонения стен, пола и отдельных конструкций;
• вертикальный отвес — помогает оценить, насколько стены и проемы соответствуют вертикали;
• рулетка — нужна для замеров комнат и сравнения фактической площади с данными ДДУ;
• простой электроприбор или тестер — используется для проверки розеток и, при необходимости, напряжения в сети.

Все замечания фиксируйте сразу: записывайте, фотографируйте и переносите в смотровой лист или дефектный акт. Если недостатки указаны вовремя, у застройщика появляется обязанность их устранить. Когда дефект невозможно исправить, например фактическая площадь меньше договорной, можно обсуждать компенсацию.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры с черновой отделкой часто принимают слишком формально: представитель застройщика уверяет, что “так и должно быть”, а дольщик не всегда знает допустимые отклонения. Именно поэтому важно проверять объект по договору, проектной документации и обязательным требованиям, а не по устным объяснениям.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие заметных трещин, щелей, перекосов, смещений блоков и грубых неровностей;
• соответствие фактической площади данным, указанным в ДДУ;
• геометрию стен, полов и потолков, включая углы и вертикальность конструкций;
• соответствие планировки утвержденному плану без самовольных изменений;
• состояние окон, входной двери, замков, фурнитуры и проемов;
• изоляцию проводов, выводы коммуникаций и соответствие инженерных систем договору.

Трубы должны быть надежно закреплены, не провисать и не шататься. На счетчиках проверяют пломбы, номера и показания; их лучше сфотографировать, особенно если квартиру пока не принимаете из-за дефектов.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, подтеков и устойчивого запаха влаги. Вентиляцию можно предварительно проверить листом бумаги у решетки: если тяга есть, лист будет удерживаться потоком воздуха.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка от застройщика может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно не на название, а на конкретный перечень работ в договоре, приложениях и рекламных материалах, если они стали частью сделки.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь помещений и соответствие планировке;
• качество пола, потолка, стен и отделочных материалов;
• монтаж входных, межкомнатных дверей и оконных блоков;
• наличие и состояние перегородок, окон, подоконников и фурнитуры;
• электропроводку, розетки, выключатели, светильники и щиток;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное оборудование, предусмотренное договором.

Если договором обещаны дополнительные работы — например интернет, ТВ-кабель, домофон или конкретная сантехника, — их также нужно проверить. Отсутствие заявленного элемента вносится в перечень замечаний вместе с требованием устранить нарушение.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока существенные недостатки не зафиксированы письменно. Ниже — основные зоны контроля, которые помогут не упустить важные детали во время осмотра.

Общая площадь

Лучше назначать приемку на дневное время при естественном освещении: так проще заметить неровности, следы влаги, дефекты отделки и повреждения конструкций.

Измерьте каждое помещение по полу и сравните результат с данными договора. Комнаты сложной формы можно разделить на простые фигуры, рассчитать площадь каждой и сложить значения. Если фактическая площадь меньше договорной, это может стать основанием для перерасчета или компенсации.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество стяжки у входа, работу замков, уплотнителей и фурнитуры. Дверь не должна самопроизвольно закрываться, заедать, скрипеть или иметь перекосы. Любые дефекты монтажа нужно включить в акт осмотра.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и заметных перепадов, не предусмотренных технологией. В квартире с отделкой дополнительно проверяют покрытие: ламинат, плитку, плинтусы, швы, примыкания и следы повреждений.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть обработаны. Даже если планируются натяжные потолки, измерьте высоту помещений и сравните ее с договором и проектом. Существенное отклонение может влиять на стоимость квартиры и требования к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, углы и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным расходам на выравнивание перед ремонтом. Также учитывайте назначение помещения: материалы и технология отделки в санузлах и жилых комнатах могут отличаться.

Внимание: допустимые отклонения зависят от материала стен, типа отделки и применимых строительных норм. Спорные значения лучше фиксировать с участием специалиста.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакет, фурнитуру, подоконники, откосы и монтажные швы. Уплотнители должны прилегать плотно, створки — открываться без заеданий, а монтажная пена — быть защищенной от разрушения и влаги.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогой техникой. Для первичной проверки используйте простой недорогой прибор или тестер, а при сомнениях привлекайте специалиста.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну розетку, а все предусмотренные точки: розетки, выключатели, выводы под светильники, щиток и, если предусмотрено договором, дополнительные элементы. Исправность одной точки не подтверждает работоспособность всей электрики.

Водопровод и канализация

Начните осмотр коммуникаций со стояков, соединений, запорных кранов, счетчиков и мест возможных протечек. Возле труб не должно быть влаги, луж и мокрой стяжки. В санузлах проверьте выводы, тройники и возможность подключения оборудования.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь видимых повреждений. Если в договоре указаны регуляторы, термоголовки или другие элементы системы отопления, они должны быть смонтированы к приемке.

Вентиляция

Проверьте тягу в вентиляционных каналах и внесите замечание в акт, если система не работает или работает слабо. Нарушение вентиляции может привести к сырости, запахам и проблемам с микроклиматом.

Насекомые и следы вредителей

В квартире не должно быть насекомых, следов их жизнедеятельности и признаков заражения. Если такие признаки обнаружены, можно требовать обработки помещения и фиксации проблемы в дефектном акте.

Куда вносить замечания при приемке

Все недостатки указываются в дефектном акте, листе осмотра или ведомости замечаний. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика; при отказе подписывать замечания нужно зафиксировать отдельно и сохранить доказательства направления требований.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи только на основании обещаний “потом исправим”. После подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний, а спор о дефектах станет сложнее.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а дополнительные площади или иные варианты урегулирования. Такое предложение можно принять, но только после оценки его стоимости и оформления письменных условий.

Качество подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщики вправе заявлять замечания по выявленным нарушениям. Претензия может быть индивидуальной или коллективной.

В местах общего пользования часто встречаются трещины отделки, протечки, проблемы с лифтами, перекосы дверей, неисправные доводчики и дефекты инженерных систем. Такие недостатки также нужно фиксировать и требовать их устранения в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить скрытые дефекты, неверные замеры, нарушения монтажа и проблемы с коммуникациями. Последующее исправление за свой счет может оказаться дороже сопровождения специалиста на осмотре.

{company} помогает принимать квартиры в новостройках Казани: проверяем помещения, фиксируем недостатки, включаем замечания в акт и не позволяем навязать подписание документов без защиты интересов дольщика. Вы можете оформить доверенность или прийти на приемку вместе с экспертом. Обратитесь к нам, чтобы заранее подготовиться к осмотру.